(58) 728 44 00  

Jak przygotować się do zakupu mieszkania?

Jak przygotować się do zakupu mieszkaniaNa tle narodów europejskich, Polacy istotnie wyróżniają się w opinii co do nieruchomości. Dla większości mieszkańców naszego kraju, własny dom lub mieszkanie to spełnienie marzeń. To nieruchomości stanowią największą część majątku Polaków - w końcu inwestujemy w to, co jest naszą własnością. Nawet pomimo koniunktury sprzyjającej inwestowaniu na rynkach kapitałowych, to właśnie nieruchomości są najpopularniejszą formą przechowywania pieniędzy. W przypadku zakupu pierwszego mieszkania, bardzo często w grę wchodzi wiele potrzeb, które nie zawsze udaje się spełnić już na etapie zakupu lokalu. Bardzo ważne jest więc właściwe przygotowanie się do planowanego zakupu. Zwłaszcza, że często kupowane nieruchomości służą przez kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat swojemu właścicielowi.

Co musisz sprawdzić i na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania?

Rozważania dotyczące zakupu mieszkania należy zawsze zacząć od tego, jakie możliwości finansowe posiada osoba decydująca się na zakup. Najważniejsze aspekty to: posiadane oszczędności, aktualne zobowiązania finansowe i dochody. Istotne są również aktualne wydatki, które wpłynąć mogą na zdolność kredytową. Od tych wszystkich elementów zależeć będzie to, ile pieniędzy będzie chciał pożyczyć kupującemu bank. W najlepszej sytuacji są osoby dysponujące oszczędnościami na poziomie pozwalającym na zakup mieszkania za gotówkę. W ich przypadku rozważania dotyczące zewnętrznego finansowania zakupu będą raczej zbędne. Istotne będzie za to kilka innych elementów, jak na przykład właściwe zabezpieczenie transakcji by była ona maksymalnie bezpieczna.

Analiza własnych możliwości finansowych

Dla osób nie dysponujących pełną kwotą na zakup mieszkania, bardzo istotnym pierwszym krokiem będzie zgromadzenie wkładu własnego. Większość banków wymaga co najmniej 20% środków, którymi dysponować musi kupiec lokalu. Choć niektóre banki akceptują niższy poziom, na przykład 10 czy 15% wkładu własnego, to najczęściej wymagają dodatkowego ubezpieczenia. Przyjmijmy więc, że te 20% wartości kupowanego lokalu to minimum, które musimy posiadać. Do tego należy doliczyć wszystkie koszty okołokredytowe i związane z samą transakcją zakupu. Agencja nieruchomości może pobrać od 3 do 5% wartości transakcji. Koszty w agencji notarialnej uzależnione są od tego, czy mieszkanie kupowane jest na rynku wtornym czy od dewelopera - w tym pierwszym przypadku sam podatek od czynności cywilnoprawnych będzie wydatkiem na poziomie 2% wartości nieruchomości. Do tego dojdą koszty prowizji czy ubezpieczeń. Łączna kwota wszystkich wydatków okołokredytowych może więc wynieść nawet ponad 10%. Przyjmijmy więc, że bezpieczny zakup nieruchomości przy posiłkowaniu się kredytem jest możliwy wtedy, gdy kupujący może pokryć wkład własny oraz wszystkie koszty okołokredytowe z własnych środków. 30% wartości nieruchomości to kwota dość spora, zwłaszcza gdy uwzględnimy ceny mieszkań w największych metropoliach i w dobrych lokalizacjach(np. Centrum Gdańsk, Gdynia, czy Sopot). Przy zakupie używanego mieszkania z rynku wtórnego o powierzchni 50 metrów kwadratowych i cenie 8000 złotych za metr kwadratowy, łączna cena nieruchomości wyniesie 400 000 złotych, a wymagane oszczędności - 120 000 złotych. W mniejszych miastach ceny są istotnie niższe.

Przy zakupie lokalu dwupokojowego o powierzchni 40 metrów kwadratowych i cenie 3500 złotych za metr, kupujący musi zapłacić za nieruchomość 140 000 złotych, wymagane oszczędności do bezpiecznego zakupu będą więc nieco wyższe, niż 50 000 złotych. Analiza własnych możliwości finansowych musi uwzględniać jeszcze dwa elementy: koszty nieruchomości dodatkowych (na przyklad garażu, komórki lokatorskiej) oraz ewentualne wykończenie czy remont mieszkania. W tym pierwszym przypadku możemy na przykład potrzebować garażu, który deweloper sprzedaje w cenie 50 000 złotych. W tym drugim - musimy wziąć pod uwagę to, czy mieszkanie zostało wykońćzone przez dewelopera, czy też samodzielnie będziemy musieli dokonać pełnego remontu - na przykład mieszkania z rynku wtórnego. Przyjmuje się, że cena remontu kapitalnego zaczyna się od 1000 złotych za metr kwadratowy. W zależności od standardu może uwzględniać niedrogie meble lub przy zachowaniu wyższego standardu remontowanego lokalu, koszty te mogą uwzględniać na przykłąd same prace remontowe przy bardzo skomplikowanym remoncie lokalu. Wykończenie lub remont mieszkania może pochłonąć, w zależności od jego standardu i lokalizacji, od 10 do nawet ponad 50% ceny metra kwadratowego. Szczególnie kosztowne będzie wyremontowanie mieszkań znajdujących się w centrach miast, będących pod ochroną konserwatora zabytków i wymagających całkowitej renowacji. W ich przypadku cena samej nieruchomości może być jedynie niewielkim elementem wszystkich wydatków poniesionych na dostosowanie nowego mieszkania. W większości przypadku Polacy kupują jednak zwykłe mieszkania, wybudowane w ciągu ostatnich 30-50 lat, czasem wymagające większego remontu (jak te z wielkiej płyty), a czasem takie, którym wystarczy jedynie niewielkie odświeżenie.

Do tej pory niewiele wspomnieliśmy o kredycie, który miałby taki remont finansować. Gdy zdecydujemy się na zakup lokalu posiadając jedynie minimalny, 20% wkład własny, koszt raty będzie wysoki. Dla 30 letniego kredytu na kwotę 400 000 złotych może to być nawet 2000 złotych miesięcznie. Sama zdolność kredytowa liczona przez bank wyznaczana jest na podstawie wielu wskaźników, wśród najważniejszych są: dochody, aktualne zobowiązania, posiadany wkład własnych, historia kredytowa czy też standard i lokalizacja kupowanego mieszkania. Analiza zdolnosci kredytowej jest zawsze bezpłatna, dlatego przed rozpoczęciem poszukiwań wymarzonej nieruchomości dobrze jest spotkać się z bankierem i sprawdzić, na jakie mieszkanie z pomocą banku będzie nas stać.

Analiza potrzeb

Niezwykle istotnym elementem koniecznym do rozważenia przy planowanym zakupie nieruchomości jest analiza portzeb. Inne mieszkanie będzie potrzebował bardzo dobrze zarabiający singiel często wyjeżdżający w delegację, a inne sześcioosobowa rodzina zamieszkująca stutysięczne miasto. Dla singla wystarczająca może być niewielka kawalerka, dla rodziny lokal taki byłby zbyt mały i konieczne może się okazać zakupienie nawet mieszkania o 3 czy 4 pokojach. Ważne jest też to, co zamierzamy zrobić z mieszkaniem w przyszłości. Gdy nieruchomość będzie przez nas użytkowana do końca życia (na przykład kupuje ją para w kwiecie wieku), to dobrym rozwiązaniem może być dokonanie remontów i inwestowanie w ułatwienia w lokalu - w końcu planowane jest używaine tej nieruchomości przez długi czas. Ważniejszy może się okazać wtedy wybór niskiego piętra, bliskość szpitala czy kościoła. Dla średnio zamożnej pary z dużego miasta planującej pierwsze dziecko, jedną z opcji może być wybór dwupokojowego mieszkania na obrzeżach stolicy zamiast kawalerki w centrum. Biznesmen prowadzący ciągłe interesy i wyjeżdżający służbowo może docenić bliskośc linii kolejowej czy lotniska. A zakupiona za gotowkę kawalerka może być miejscem, do ktorego wraca jedynie na chwilę. Kupując nieruchomości warto planować nie na najbliższe miesiące, lecz lata. Większośc osób w Polsce decydując się na zakup nieruchomości robi to na wiele lat. Niechętnie zmieniamy miejsce zamieszkania, choć powoli zaczyna się to zmieniać.

Wybór lokalizacji

Specjaliści z rynku nieruchomości często wskazują, że przy wyborze idealnego lokalu najważniejsze są trzy elementy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Jest ona szczególnie istotna w przypadku odsprzedaży mieszkania - łatwiej nam zbyć lokal w centrum Warszawy niż na obrzeżach Ostrowca Świętokrzyskiego czy Łomży. Dla kupujących idealną lokalizacją nie zawsze musi być centrum miasta - przecież gdyby tak było, wszyscy mieszkalibyśmy w centrum. A tak nie jest. Dla części osób istotniejszy jest dostęp do najlepszych szkół i uczelni w mieście, do których przez kilka czy kilkanaście lat uczęszczać będą ich dzieci. Kto inny wybierze mieszkanie na obrzeżach z łatwym dojazdem do obwodnicy, którą dotrze do pracy o wiele szybciej niż wyjeżdżając z centrum. Jeszcze inna grupa osób pozostanie przy wyborze najlepszej lokalizacji w centrum miasta, dzięki czemu dojazd do klubów, restauracji i zaprzyjaźnionych firm będzie skrócony do minimum. Od samej lokalizacji zależy też bezpośrendio cena kupowanego lokalu. Trudno będzie kupić mieszkanie o powierzchni 100 metrów kwadratowych w centrum Warszawy w cenie kawalerki w centrum Radomia. Odwrotna transakcja będzie już bardzo prawdopodobna. Gdy weźmiemy pod uwagę na przykład rodzinę która chce kupić mieszkanie dla siebie i swojej dwójki dzieci, a których oszczędności pozwalają na zakup lokalu do 400 000 złotych, jedną z opcji może być mieszkanie o dwóch pokojach w nowym bloku w centrum stolicy, kolejną zakup trzypokojowego lokum nieco dalej od centrum czy też w końcu wybór stumetrowego lokalu na obrzeżach.

Poszukiwanie najlepszego mieszkania.

Rynek nieruchomości w Polsce w ciągu ostatnich 10 lat należał do bardzo stabilnych. Praktycznie nie zdarzały się dramatyczne spadki cen czy wzrosty wartości nieruchomości (chociaż jak to w nieruchomościach ich wartość stale rośnie). Przyzwyczailiśmy się do tej stabilności, która niestety nie będzie trwała wiecznie. Ale poszukiwanie idealnego mieszkania też nie trwa chwilę. Wybór najlepszej lokalizacji obecnie nie musi być jednoznaczny z identyczną atrakcyjnością za lat kilkanaście -i odwrotnie. Ciekawym przykładem jest Łódź, która w ostatnich latach bardzo mocno się wyludniała. Ale gigantyczne inwestycje w centrum, poprawiające nie tylko komunikację ale i wygląd samego miasta sprawiły, że spadki liczby ludności powoli wyhamowują. Mieszkania które jeszcze kilka lat temu stały puste, obecnie wynajmują się bez większych problemów.

Pamiętajmy, że zmiany w naszym życiu pojawiają się częściej niż jeszcze kilkanaście lat temu. Zmiana pracy jest łatwiejsza, rozwody częstsze, a przeprowadzki o wiele popularniejsze. Szukając najlepszego lokalu spełniającego potrzeby kupującego trzeba zwrócić uwagę na wspomniane wcześniej zdolności finansowe. To od nich zależeć będzie, na co kupującego stać. Dochodów nie da się istotnie zwiększyć w szybki sposób, podobnie jak poziomu oszczędności. Analiza finansowa będzie więc ograniczała górne możliwości każdego kupującego. Dolne potrzeby z kolei wskaże analiza sytuacji - jeśli planujemy jako kawaler spędzić całe życie w niewielkim mieszkaniu, nie jest konieczne kupowanie 4 pokoi - zwłaszcza, że ich utrzymanie będzie o wiele wyższe, niż mieszkania o jednym pokoju.

Przy posiłkowaniu się w zakupie kredytem bankowym istotne będzie również to, jaka polityka będzie prowadzona przez Radę Polityki Pieniężnej w przyszłości. Wzrost stóp procentowych może istotnie wpłynąć na zdolność do płacenia rat. Ale gdy mamy jasno określone potrzeby możliwe do spełnienia dzięki sprzyjającej sytuacji finansowej, wybór staje się łatwiejszy. Poszukiwanie mieszkania możemy zacząć od określenia ceny (na przykład od 200 do 300 tysięcy złotych), metrażu (na przykład od 50 do 60 m2), ilości pokoi (2-3), czy piętra (nie wyższe niż 2). Obecnie stosowane aplikacje na smartfony i strony internetowe z ofertami nieruchomości pozwalają na bardzo łatwe wprowadzanie kolejnych ograniczeń w wynikach wyszukiwań. Dzięki temu zamiast przeglądać setki czy tysiące ofert, kupujący mogą dokładnie stargetować swoje potrzeby. Wybór mieszkań na sprzedaż możliwy jest nawet z dokładnością do ulicy, a niektóre strony internetowe udostępniają nawet mapy cen z dokładnymi lokalizacjami mieszkań. Dzięki temu kupujący mogą wybierać spośród lokali pojawiających się na sprzedaż na wybranym osiedlu czy nawet w wybranym bloku. Gdy szukamy nieruchomości w bardzo konkretnej lokalizacji, na przykład w kamienicy w której mieszkanie posiadają nasi rodzice, istotniejsze mogą okazać się bezpośrednie poszukiwania czy rozmowy z sąsiadami - często pocztą pantoflową można dowiedzieć się o prawdziwych okazjach rynkowych.

Negocjacja ceny mieszkania i finalizacja transakcji

Wybór mieszkania które spełni wszystkie potrzeby kupujących nie jest łatwy. Często negocjacje ze sprzedającym mogą trwać kilka tygodni, oferta może nie zostać zaakceptowana czy też sytuacja prawna nieruchomości wymaga wyprostowania. Wszystko to trwa. W naszych warunkach rzadko udaje się dokonać zakupu nieruchomości w ciągu tygodnia, czasem nawet sfinalizowanie wszystkich spraw w miesiąc nie jest łatwym zadaniem. Gdy trwają szczególnie skomplikowane negocjacje cenowe, strony potrzebują czasu na zgromadzenie dokumentów sprzedażowych i tych niezbędnych do otrzymania kredytu hipotecznego, a w końcu gdy później prowadzony jest jeszcze skomplikowany remont, nieruchomości może zostać wykorzystana przez nowych właścicieli nawet dopiero po kilkunastu miesiącach od znalezienie interesującej oferty. Najprostsze do "przeskoczenia" są negocjacje cenowe, które można sprawnie przeprowadzić w krótkim czasie. Gorzej z gromadzeniem dokumentów ze spółdzielni czy wspólnoty, urzędu skarbowego czy ksiąg wieczystych. Bez nich niemożliwe będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, a wielu sprzedających nie wie jak te dokumenty zebrać i zaczyna je kompletować dopiero wtedy, gdy pojawi się kupujący. Tak się dzieje z prostego powodu: wiele osób chce swoją nieruchomość sprzedawać, a niekoniecznie sprzedać.

Całe szczęście coraz większa grupa osób świadoma jest wymagań klientów, dzięki czemu możliwe jest przyspieszenie całego procesu. Dokonanie samej transakcji w kancelarii notarialnej trwa najczęściej 1-2 godziny i poprzedzone jest dostarczeniem dokumentów i określeniem warunków umowy. Notariusz dba o to, by akt sporządzony był własciwie i zabezpieczał obie strony transakcji. Gdy do niej dojdzie, sprzedający otrzyma środki, kupujący stanie się właścicielem lokalu. Po dokonaniu wszystkich opłat i sfinalizowaniu spraw formalnych w banku i urzędach (co może trwać do dwóch miesięcy), w końcu kupujący staje się pełnoprawnym właścicielem lokalu wpisanym do ksiąg wieczystych. W międzyczasie można rozpocząć remont, trwający czasem kolejnych kilka miesięcy. Gdy z nim uda nam się uporać, czas na korzystanie z lokalu przez najbliższe kilkanaście lat. Oby bez problemów w spłacie kredytu i oby bez usterek technicznych.

Podsumowanie

Zakup pierwszego mieszkania jest dla wielu Polaków prawdziwym wyzwaniem - nie tylko ze względu na wysokie ceny mieszkań, skomplikowane wymagania prawne czy też konieczność posiadania sporej ilości środków finansowych. Zraża to jednak tylko najmniej wytrwałych, a większość Polaków inwestuje we własne mieszkania znacząco podnosząc ich standard. To sprawia, że choć jeszcze kilkanaście lat temu byliśmy postrzegani jako zaścianek Europy, dziś możemy się poszczycić całkiem niezłym standardem mieszkań. Jako naród musimy jeszcze popracować nad ich dostępnością i metrażem - wiele lokali uznawanych za substandardowe będzie w przyszłości musiało zostać wyremontowanych czy zamienionych na inne lokale. To dodatkowa motywacja dla naszych współobywateli- inwestujemy pieniądze w mieszkania o wiele intensywniej i skuteczniej niż wiele narodów zachodnich. Być może już za kilkanaście lat uda się nadrobić wszystkie zaległości z ostatniego półwiecza.

Artykuły powiązane

W związku z RODO potrzebujemy Twojej zgody na przetwarzanie Twoich danych osobowych przechowywanych w plikach cookies. Poniżej znajdziesz pełny zakres informacji na ten temat. Klikając lub nawigując na tej platformie wyrażam zgodę na przechowywanie na urządzeniu, z którego korzystam tzw. plików cookies oraz na przetwarzanie moich danych osobowych pozostawianych w czasie korzystania przeze mnie ze stron internetowych lub serwisów oraz innych parametrów zapisywanych w plikach cookies w celach marketingowych, w tym na profilowanie i w celach analitycznych przez PARTNER - ROBERT BOGDAŃSKI, NIP: 5841619367, woj. POMORSKIE, pow. Gdańsk, gm. Gdańsk, miejsc. Gdańsk, ul. Pomorska, nr 22F, lok. 26, 80-333, poczta Gdańsk, adres do kontaktu i korespondencji: ul. Czarny Dwór 4a/pokój 88, 80-365 Gdańsk i zaufanych partnerów. Administratorem danych jest: PARTNER - ROBERT BOGDAŃSKI, NIP: 5841619367 – dane jw. Cele przetwarzania danych: marketing, w tym profilowanie i cele analityczne; świadczenie usług drogą elektroniczną; dopasowanie treści stron internetowych do preferencji i zainteresowań; wykrywanie botów i nadużyć w usługach; pomiary statystyczne i udoskonalenie usług (cele analityczne); Podstawy prawne przetwarzania danych: marketing, w tym profilowanie oraz cele analityczne – będą wymagały Twojej odrębnej zgody; świadczenie usług - niezbędność danych do świadczenia usługi – będzie wymagało Twojej zgody; pozostałe cele - uzasadniony interes administratora danych (brak wymogu zgody); Odbiorcy danych: odbiorcą danych jest Administrator. Prawa osoby, której dane dotyczą: prawo żądania sprostowania, prawo usunięcia lub ograniczenia przetwarzania danych, prawo wycofania zgody na przetwarzanie danych osobowych. Pełne informacje: dostępne są w „Polityce Prywatności”

Rozumiem, wchodzę