Zakup zadłużonego mieszkania - co trzeba o nim wiedzieć? Kompletny poradnik

Dla osób niewtajemniczonych w rynek nieruchomości kupno zadłużonego mieszkania może wydawać się rozwiązaniem bardzo ryzykownym. W istocie - istnieją pewne związane z nim zagrożenia, jednak można na nim również sporo skorzystać. Zastanawiasz się, czy warto zainwestować w zadłużone mieszkanie? W naszym poradniku znajdziesz informacje, dzięki którym lepiej przygotujesz się na wszystkie ewentualności.

Wykup zadłużonego mieszkania może okazać się strzałem w dziesiątkę, jeśli tylko dobrze przeanalizujesz wszystkie za i przeciw. Czym różnią się nieruchomości zadłużone z tytułu hipoteki od tych zajętych komorniczo czy obciążonych hipoteką przymusową? Jak sprawdzić rodzaje obciążeń powiązane z daną nieruchomością? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w naszym poradniku.

Zakup zadłużonego mieszkania - co trzeba o tym wiedzieć?

Kupując zadłużone mieszkanie, należy zwrócić uwagę na rodzaj obciążenia, które na nim spoczywa, jego wysokość, stosunek ceny, po której sprzedawana jest nieruchomość do jej wartości rynkowej, a także ustalenie formy spłaty należności z tytułu obciążenia.

W praktyce hipoteka przynależy do nieruchomości, a nie do właściciela mieszkania - przed przekazaniem własności trzeba więc zadbać o jej wypis. Wszystkie informacje dotyczące obciążeń - zarówno hipoteki, jak i hipoteki przymusowej i zadłużeń spółdzielczych znajdują się w księdze wieczystej.

Zadłużone mieszkanie - szanse i zagrożenia związane z zakupem

Zakup zadłużonego mieszkania może być świetną inwestycją, jednak wiąże się również z pewnymi zagrożeniami. Na co uważać?

Przejęcie długów wraz z kupnem
Przede wszystkim, dokonując kupna mieszkania obciążonego należnościami z tytułu zaciągnięcia kredytu hipotecznego przez obecnego właściciela, powstaje ryzyko przejęcia częściowej odpowiedzialności za długi.

Zostania dłużnikiem rzeczowym banku (nie mylić z dłużnikiem osobistym) można jednak uniknąć, dokładnie monitorując przebieg transakcji i współpracując z radcą prawnym specjalizującym się w zakresie kupna nieruchomości zadłużonych.

Aby nie doszło do przejęcia długów przez kupującego, konieczne będzie wykreślenie wpisów obciążających z księgi wieczystej. Aby do niego doszło, konieczne będzie złożenie wniosku w sądzie.

Selekcja okazyjnych cen nieruchomości
Warto również dokładnie zwracać uwagę na rodzaj obciążenia. Największe okazje - czyli najniższe ceny w stosunku do realnej wartości rynkowej nieruchomości - można znaleźć pośród nieruchomości obciążonych za pośrednictwem zadłużeń komorniczych czy zaległości wobec spółdzielni mieszkaniowej.

W przypadku obciążeń hipoteką trudno znaleźć tak atrakcyjne oferty - zadłużone mieszkania oferuje się zazwyczaj w cenie rynkowej.

Stosunek wysokości zadłużenia do ceny mieszkania
Dość często - zwłaszcza w przypadku mieszkań sprzedawanych przez tzw. frankowiczów - zdarza się, że, że cena mieszkania jest niższa niż wysokość zadłużenia. W takim wypadku należy przypilnować, aby doszło do spłaty zadłużenia w takiej kwocie, aby nie przekraczało ono ceny mieszkania.

Do spłaty może dojść na różne sposoby. Strony mogą ustalić zadatek, który pozwoli na spłacenie obciążenia i wykreślenie go z księgi wieczystej. Spłata może zostać również zrealizowana już po transakcji.

Co można zyskać na zakupie zadłużonego mieszkania?

Przede wszystkim - kupując zadłużone mieszkanie, można sporo oszczędzić. Rynek mieszkań ewoluuje bardzo dynamicznie, a ceny rosną z miesiąca na miesiąc. Jak wskazuje raport Money.pl, w trakcie pandemii, tylko w ciągu jednego roku (2020-2021), ceny mieszkań w Polsce wzrosły aż o 11 procent.

Nie jest to największy z zanotowanych wzrostów w Europie - wyższe zanotowano między innymi w Luksemburgu czy Danii. W kilkuletniej perspektywie nasz kraj wygrywa jednak ten pojedynek na skalę europejską. Kupno przystępnego cenowo mieszkania na korzystnych warunkach staje się więc coraz trudniejsze.

Mieszkania zadłużone często dostępne są w cenach odbiegających znacząco od ich wartości rynkowej - często nawet poniżej 60-70%. Decydując się na takie rozwiązanie, masz więc szansę na kupno większej nieruchomości w znacznie lepszej lokalizacji, dysponując tymi samymi funduszami.

Kupno zadłużonego mieszkania spółdzielczego

Sprzedaży zadłużonego mieszkania spółdzielczego mogą dokonać wyłącznie osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. W przeciwieństwie do spółdzielczego lokatorskiego prawo do mieszkania jest ono zbywalne, a więc podobne do prawa własności. Aby wykup zadłużonego mieszkania spółdzielczego był możliwy, konieczne jest wcześniejsze uregulowanie zadłużenia wobec spółdzielni.

Kupno mieszkania z zadłużeniem komorniczym

Podobnie jak w przypadku mieszkań spółdzielczych, kupno nieruchomości obciążonych hipoteką przymusową umożliwia znalezienie ?perełek?, których cena stanowi nawet poniżej 70% rynkowej wartości. Trzeba jednak pamiętać, że transakcja tego typu wymaga dopięcia szeregu formalności. Z tego względu warto zadbać o asystę radcy prawnego.

Kupując mieszkanie zadłużone komorniczo, nabywca przejmuje wszystkie obciążenia. Dzięki ich spłacie, możliwe jest wykreślenie ich z księgi wieczystej. Reszta kwoty trafia do kieszeni sprzedającego.

Inwestycja w zadłużone mieszkanie może okazać się świetną decyzją, a obrót tego rodzaju nieruchomościami - dochodowym biznesem. Aby uniknąć związanych z nią pułapek, warto jednak skonsultować zakup z profesjonalistą.

Artykuły powiązane

• Domy na sprzedaż
• Mały poradnik, gdy za wynajem mieszkania zabierasz się po raz pierwszy.
• Pierwsze mieszkanie. Od dewelopera czy z rynku wtórnego?