Wartość mieszkania - jak przebiega wycena i co na nią wpływa?

Wyceny mieszkania dokonuje się, aby oszacować wartość nieruchomości. Ma na nią wpływ lokalizacja, metraż, układ pomieszczeń, stan techniczny budynku i kilka innych, istotnych elementów. Często można spotkać się z sytuacją, gdy pozornie podobne lokale znacznie różnią się ceną.

Dlatego, aby nie stracić pieniędzy ani nie przepłacić, warto zapoznać się z czynnikami, które podwyższają lub obniżają wartość mieszkania. Wyjaśniamy także, kiedy wyceny można dokonać samodzielnie i w jakim przypadku należy zgłosić się do profesjonalisty.

Wartość mieszkania ? co o niej decyduje?

Zgodnie z definicją wartość rynkowa mieszkania to najbardziej prawdopodobna cena, którą możemy uzyskać za nieruchomość. Ustalając tę kwotę, bierze się pod uwagę ceny transakcyjne podobnych lokali. Ważny jest również fakt, czy strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusu, a także, czy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy. Trzeba pamiętać o tym, że podobieństwo lokali, do których porównujemy daną nieruchomość, może być tylko pozorne. Jeśli zastanawiamy się, jak wycenić mieszkanie, musimy pamiętać o szeregu czynników, które mają wpływ na ostateczną kwotę. Cena rynkowa mieszkania zależy od takich elementów, jak:

• Lokalizacja - To najistotniejsza kwestia określająca wartość mieszkania. Nawet jeśli będziemy dysponować dwoma identycznymi lokalami, to mogą się one znacznie różnić ceną, w zależności od położenia na mapie miejscowości. Przyjęło się, że mieszkania znajdujące się na obrzeżach miasta są zwykle tańsze niż te położone w centrum, ale nie zawsze działa to w ten sposób. Część rodzin z dziećmi będzie skłonna zapłacić więcej za mieszkanie w oddalonej od centrum, ale cichej i zielonej okolicy, jeśli nie brakuje w niej parków, przedszkoli, szkół, terenów rekreacyjnych czy sklepów. Tym, co znacznie podwyższa cenę rynkową mieszkania, jest bowiem rozbudowana infrastruktura. Kolejną ważną kwestią jest dobra komunikacja, czyli np. bliskość przystanków autobusowych, tramwajowych, szybkiej kolei miejskiej lub metra.
• Kondygnacja - Cena rynkowa mieszkania położonego na pierwszym lub drugim piętrze jest zwykle wyższa od cen lokali usytuowanych na pozostałych kondygnacjach. Jeśli bierzemy pod uwagę cały blok, to najtańsze będą mieszkania zlokalizowane na parterze oraz na ostatnim piętrze. Lokale na parterze są zazwyczaj tymi najgłośniejszymi - docierają do nich hałasy z ulicy, podwórka, nierzadko pod samymi oknami przechodzą inni mieszkańcy. Często jest w nich chłodniej - ze względu na bliskość drzwi wejściowych do budynku oraz fakt, że pod nimi znajdują się słabo ogrzane piwnice czy hale garażowe. Do lokalu na parterze teoretycznie łatwiej się włamać. Wartość mieszkania położonego na ostatnim piętrze może być niższa ze względu na bliskość dachu - w razie przecieku zagrożony jest cały lokal. Latem w takim mieszkaniu jest również najgoręcej.
• Cechy nieruchomości i budynku - Wartość rynkowa mieszkania w dużej mierze zależy oczywiście od metrażu. Bardzo istotny jest także układ pomieszczeń. Nieustawne pokoje, wąskie, ciemne przestrzenie i nieergonomiczne ciągi komunikacyjne mogą obniżyć wartość mieszkania. Pod uwagę należy także wziąć umiejscowienie kuchni - czy jest oddzielna, czy mamy do czynienia z aneksem. Na cenę mają wpływ takie elementy jak ogródek, balkon, piwnica, pomieszczenia gospodarcze. Liczy się także wysokość czynszu.
• Stan techniczny mieszkania i budynku - Oczywiste jest, że mieszkania po remoncie, w odnowionym budynku będą droższe niż te, które wymagają znacznych nakładów na naprawy. Liczy się jakość dachu, klatki schodowej i innych wspólnych pomieszczeń.
• Stan prawny nieruchomości - Najważniejszym dokumentem jest tu księga wieczysta. Określając wartość mieszkania, należy wziąć pod uwagę obciążenia hipoteczne, prawa służebności i użyteczności oraz współwłasność.

Czy można trafnie samemu wycenić mieszkanie?

Wiele osób, które zastanawiają się, jak wycenić mieszkanie na sprzedaż, rozpoczyna od przeszukiwania serwisów z ogłoszeniami, by porównać ceny podobnych lokali. Teoretycznie wycenę nieruchomości możemy wykonać samodzielnie. Takie rozwiązanie może się sprawdzić, jeśli mamy do czynienia z lokalem z rynku pierwotnego, w stanie surowym lub deweloperskim, gdzie przybliżone kwoty za metr kwadratowy podane są przez dewelopera. Musimy jednak pamiętać, że takiej wyceny dokonujemy na własną odpowiedzialność i liczyć się z ewentualną stratą, jeśli nie doszacujemy wartości mieszkania lub brakiem ofert kupna, jeśli przesadzimy z kwotą. Ceny mieszkań, które znajdziemy w serwisach z ogłoszeniami są zwykle zawyżone - przyjmuje się, że nawet o około 10 procent. Sprzedający zostawiają sobie pole do negocjacji. Nie dowiemy się także, co stoi za taką, a nie inną kwotą wywoławczą - a może to być pośpiech lub konkretne wady lokalu. Jeśli więc zależy nam na rzetelnej, obiektywnej i najbardziej realnej ocenie wartości rynkowej mieszkania, warto zwrócić się do specjalistów. W niektórych sytuacjach jest to wręcz wymagane przez obowiązujące przepisy.

Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania?

Jeśli chcemy wycenić nieruchomość w związku ze spadkiem, darowizną, zachowkiem lub kredytem, musimy zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego. Jest to urzędnik, który sporządzi dla nas oficjalny dokument nazywany operatem szacunkowym, oceniający wartość rynkową mieszkania. Taka ekspertyza jest wymagana przez banki, sądy oraz różnego rodzaju urzędy i uważana za najbardziej adekwatną oraz wiarygodną. Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania? Liczy się oczywiście lokalizacja, piętro, metraż, liczba pokoi oraz układ mieszkania, a także ceny transakcyjne podobnych lokali. Rzeczoznawca porównuje kilkadziesiąt mieszkań o bardzo zbliżonych parametrach, korzystając z rejestrów cen, ksiąg wieczystych, planów miejscowych, ewidencji ludności oraz innych oficjalnych danych i statystyk. W niektórych przypadkach brane są pod uwagę także możliwe zyski z mieszkania, np. w przypadku jego wynajmu.

Za operat szacunkowy określający wartość mieszkania zapłacimy od 300 do 1000 zł. Dokument jest ważny 12 miesięcy i sporządza się go w określonym celu. Oznacza to, że nie możemy przedłożyć tego samego operatu w banku i w sprawie spadkowej.

Wycena przez agencję nieruchomości

Rozwiązaniem pośrednim między samodzielną wyceną a ekspertyzą wykonywaną przez rzeczoznawcę, jest ocena wartości mieszkania przygotowana przez agencję nieruchomości. Jest to optymalny sposób dla tych, którzy zastanawiają się, jak wycenić mieszkanie na sprzedaż. W takim przypadku nie będzie nam potrzebny operat szacunkowy, wciąż jednak będziemy się opierać na rzetelnej i kompleksowej ocenie fachowców. Raport przygotowany przez agencję jest bowiem jak najbardziej profesjonalny, choć nie ma statusu oficjalnego dokumentu urzędowego. Z pomocy agencji warto skorzystać także, gdy myślimy, jak wycenić mieszkanie, które chcemy kupić. Musimy brać pod uwagę fakt, że sprzedający może znacznie zawyżać jego wartość. Agent nieruchomości zna profesjonalne metody wyceny, którymi posługują się również rzeczoznawcy, ma dostęp do ksiąg wieczystych, rejestrów cen, planów miejscowych i systemów transakcyjnych. Dodatkowo jest na bieżąco z trendami rynkowymi i wie, jakie mieszkania są poszukiwane. W przypadku sprzedaży mieszkania może także ocenić czynniki, które podniosą wartość rynkową mieszkania. Ceny za tego typu usługi są różne w zależności od konkretnej agencji i miasta. Znaczna część pośredników umawia się z klientem na określony procent od sprzedaży mieszkania.

Cena rynkowa mieszkania - co ją obniża?

Wartość mieszkania w największym stopniu obniża nieuregulowana kwestia gruntów i inne niż kredyt hipoteczny zadłużenia, wpisane do księgi wieczystej. Jeśli mamy do czynienia z nieuregulowanymi gruntami, bank nie udzieli kredytu na taką nieruchomość, więc zakup może nastąpić jedynie za gotówkę. Cena rynkowa mieszkania będzie niższa także w przypadku prowadzonej licytacji. Pozostałe czynniki, które mają wpływ na niższą cenę lokalu to zły stan techniczny budynku, nieusuwalne wady nieruchomości, takie jak np. skosy czy nieustawne pomieszczenia przedzielone ścianami nośnymi. Wartość mieszkania obniży brak windy, garażu, miejsca postojowego czy balkonu. Istotne pod tym względem będą także prowadzone lub planowane remonty i budowy w pobliżu nieruchomości.

Czy można podwyższyć wartość rynkową mieszkania?

W Polsce coraz większym zainteresowaniem cieszy się popularna na Zachodzie metoda "home stagingu", która pozwala w mało inwazyjny i niezbyt kosztowny sposób podwyższyć cenę rynkową mieszkania. Przy wycenie prowadzonej przez rzeczoznawcę, takie elementy, jak wyposażenie, wykończenie i umeblowanie mieszkania, nie mają większego wpływu na jego wartość. Mogą jednak zadecydować o szybszej sprzedaży lokalu w przypadku zwykłej transakcji. Odnowione, estetyczne i zadbane mieszkania z profesjonalnymi zdjęciami cieszą się dużo większym zainteresowaniem wśród potencjalnych kupców. Wartość mieszkania w szybki sposób podniesiemy, naprawiając drobne usterki techniczne, wymieniając okna czy odmalowując ściany - najlepiej na biało. Liczy się bowiem wrażenie, jakie mieszkanie zrobi na potencjalnym nowym właścicielu. Zrezygnujmy z krzykliwych, intensywnych kolorów, których trudno będzie się pozbyć. Nie chodzi o to, aby kupować nowe meble do mieszkania, które przygotowujemy do sprzedaży, ale pozbyć się nadmiaru niepotrzebnych przedmiotów i elementów wyposażenia. Postawmy na minimalizm, spójną kolorystykę i porządek. Lokum powinno być także dokładnie wysprzątane. Klienci mają odnosić wrażenie, że mieszkanie jest przestronne, czyste i łatwo wprowadzić w nim zmiany. Warto pokusić się o profesjonalne zdjęcia. W czasie sesji oraz późniejszych wizyt potencjalnych kupców, wynieśmy z pomieszczeń wszystkie stare sprzęty, schowajmy suszarki na pranie i deski do prasowania oraz wszelkie zbędne gadżety. Statystyki pokazują, że profesjonalne przygotowanie lokalu do sprzedaży, może podnieść wartość rynkową mieszkania nawet o 40 procent.

Artykuły powiązane

• Wykup mieszkań komunalnych
• Pięć wskazówek jak systematycznie zacząć biegać i w tym wytrwać :)
• Rozważasz zakup nieruchomości nad morzem? Wybierz Sopot!