(58) 728 44 00  

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat - co musisz wiedzieć?

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat - co musisz wiedzieć?Jeśli sprzedajemy nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, będziemy zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego. Wiele osób dowiaduje się o tym za późno i są niemile zaskoczone wezwaniem do zapłaty. Jak obliczyć podatek, czy można go obniżyć albo uniknąć?

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat - co musisz wiedzieć?

Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia wiąże się z podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dokładniej mówiąc, podatkowi dochodowemu podlega odpłatne zbycie nieruchomości oraz udział w nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu w spółdzielni mieszkaniowej i prawo wieczystego użytkowania, jeśli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat.

Warto dodać, że okres pięciu lat nie jest liczony w latach kalendarzowych, ale podatkowych. Liczy się go od początku roku następnego od daty zakupu nieruchomości. To znaczy, że jeśli nabyłeś mieszkanie, dom lub działkę w 2017 roku, to żeby uniknąć podatku, będziesz mógł ją sprzedać dopiero w 2023 roku.

Jeszcze większymi restrykcjami obwarowana jest sprzedaż ziemi przed upływem pięciu lat, w rozumieniu gruntów rolnych. Wymaga to bowiem uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Czy muszę zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat to tzw. podatek od wzbogacenia się. Musi być uregulowany w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, ale od tej zasady istnieje wyjątek. W 2019 roku nastąpiły również pewne zmiany w liczeniu okresu pięcioletniego. O tym wszystkim przeczytasz w kolejnych akapitach.

Kto jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Podstawą opodatkowania przy zbyciu nieruchomości jest dochód, czyli różnica między kwotą zakupu, a ceną transakcyjną sprzedaży. Jednak zgodnie z przepisami wysokość podstawy będzie się różnić w zależności od tego, czy kupiliśmy nieruchomość, a teraz chcemy ją sprzedać, czy dostaliśmy ją w darowiźnie, spadku lub w inny nieodpłatny sposób.

W 2019 roku znowelizowano przepisy, które dotyczą płacenia podatku w przypadku odziedziczenia nieruchomości lub otrzymania jej w darowiźnie. Począwszy od 1 stycznia 2019 roku okres pięciu lat liczy się od momentu, gdy spadkodawca nabył nieruchomość, a nie jak wcześniej od jego śmierci.

Z kolei jeżeli sprzedajemy dom, który wybudowaliśmy samodzielnie na zakupionej działce, okres pięcioletni obowiązuje nie od daty oddania domu do użytku, ale od chwili nabycia grunt, a konkretnie z następnym rokiem kalendarzowym.

Jeżeli chcemy uniknąć płacenia podatku dochodowego, musimy odczekać określony czas lub przeznaczyć uzyskane środki na własny cel mieszkaniowy. Sprzedaż działki przed upływem pięciu lat jest oczywiście obwarowana tymi samymi zasadami.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Stawka podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia wynosi 19% od dochodu, czyli od różnicy między kwotą zakupu, a ceną transakcyjną sprzedaży, o której pisaliśmy wyżej.

Jeżeli kupiłeś mieszkanie za 270 000 tysięcy zł i sprzedajesz je za 320 000 zł, to podstawą opodatkowania będzie 50 000 zł. Podatek wyniesie zatem 9500 zł.

Pamiętajmy, że jeżeli otrzymaliśmy to samo mieszkanie w darowiźnie (jej wartość nie ma znaczenia) i będziemy je chcieli sprzedać za 320 000 przed upływem wspomnianych pięciu lat, do podstawa opodatkowania również może wynieść 320 000 zł. W takiej sytuacji podatek może wynieść nawet ponad 60 000 zł.

Jak uniknąć konieczność płacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Sposobem na uniknięcie podatku dochodowego jest skorzystanie z tzw. ulgi podatkowej. Można z niej skorzystać tylko jeżeli po sprzedaniu nieruchomości cały dochód przeznaczymy w ciągu dwóch lat na nowy cel mieszkaniowy. Celem tym może być zakup innego mieszkania lub budowa domu. Trzeba podkreślić, że nieruchomość ta nie może być przeznaczona pod wynajem.

Warunkiem skorzystania z ulgi jest szczegółowe udokumentowanie całego procesu i zgłoszenie go w deklaracji rozliczeniowej dotyczącej podatku od dochodów osobistych. Z ulgi nie skorzystamy, jeżeli nieruchomość jest częścią działalności gospodarczej, została więc wpisana w ewidencję środków stałych i podlega amortyzacji. W takiej sytuacji po sprzedaży nieruchomości zapłacimy podatek dochodowy nawet po upływie pięciu lat od zakupu.

Warto także zwrócić uwagę na umowę przedwstępną z deweloperem bądź poprzednim właścicielem mieszkania. Może nam ona uniemożliwić skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z przepisami środki ze sprzedaży nieruchomości musimy wydać na nowy cel mieszkaniowy w ciągu dwóch lat oraz dysponować jego aktem własności, a nie samą umową przedwstępną.

Sposoby na obniżenie podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości

Jeżeli nie spełniamy warunków, które umożliwiają skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, nadal możemy nieco obniżyć wysokość podatku dochodowego od osób fizycznych. Umożliwia nam to tzw. częściowa ulga mieszkaniowa. Polega ona na odliczeniu od podatku sumy, którą wydaliśmy na cele mieszkaniowe, np. na remont mieszkania czy rozbudowę domu.

Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową?

Jeśli doszło do sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat, musimy powiadomić o tym fakcie urząd skarbowy, aby móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W tym celu wykorzystamy formularz PIT-39, który należy złożyć do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po tym, w którym sprzedaliśmy nieruchomość.

  • W pozycji 20 wskazujemy przychód ze sprzedaży nieruchomości (różnica między wartością z aktu notarialnego a kosztem zbycia);
  • W pozycji 21 wskazujemy koszty uzyskania przychodu, czyli np. cenę, za którą kupiliśmy mieszkanie oraz koszty remontów. Musimy pamiętać o rachunkach i fakturach, które to udokumentują.
  • W pozycji 23 wskazujemy dochód, czyli różnicę między przychodem a kosztami jego uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości.
  • W pozycji 25 wpisujemy kwotę wolną od podatku, jeśli przychód wydaliśmy na nowy cel mieszkaniowy.

Nasz serwis wykorzystuje pliki cookie. Korzystanie z tej witryny oznacza zgodę na zapis lub odczyt plików cookie, zgodnie z ustawieniami przeglądarki. Czytaj dalej

Rozumiem i akceptuję