(58) 728 44 00  

Formy własności mieszkania - jakie są i czym się różnią?

Formy własności mieszkania - jakie są i czym się różnią?



Gdy planujemy nabyć mieszkanie i przeglądamy ogłoszenia, możemy natrafić na różne informacje dotyczące stanu własności lokalu. Najczęściej znajdziemy informację, że jest to własność pełna lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jednakże, możliwe są również inne opcje. W niniejszym artykule omawiamy najważniejsze różnice pomiędzy wszystkimi formami własności mieszkania, a także jaki wpływ na nasze prawa mają poszczególne rodzaje własności nieruchomości.

Jakie są formy własności mieszkania?

Możemy wyróżnić cztery główne formy własności mieszkania lub prawa do użytkowania lokalu. Są to: własność odrębna, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu oraz lokal komunalny. Każde z wymienionych praw własności nieruchomości jest uregulowane prawnie w inny sposób, a także wiąże się z innego rodzaju obowiązkami czy uprawnieniami. Przyjrzyjmy się zatem szczegółom poszczególnych rodzajów mieszkań.

Własność mieszkania - czym jest?

Pełna własność mieszkania, zwana również odrębną, stanowi najpełniejszy rodzaj własności nieruchomości. Przedmiotem tego typu własności jest samodzielny lokal. W tym przypadku jesteśmy rzeczywistymi właścicielami danego mieszkania oraz posiadamy prawa z nim związane. Należą do nich prawo do gruntu znajdującego się pod budynkiem, a także prawo do części wspólnych budynku.

Odrębną własność lokalu, prawa i obowiązki właściciela, a także zarząd nieruchomością wspólną reguluje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali. Zgodnie z nią właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Odrębna własność mieszkania oznacza, że dany lokal stanowi przedmiot własności, który jest odrębny od gruntu czy budynku, w którym się znajduje.

Każdy lokal, który stanowi odrębną własność, posiada księgę wieczystą. Dokumentacja ta prowadzona jest przez odpowiedni wydział ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym według miejsca położenia nieruchomości. Przy sprzedaży mieszkania, które jest odrębną własnością, notariusz zawsze zażąda odpisu z księgi wieczystej.

Istnieje jednak pewne zagrożenie dla odrębnej własności mieszkania. Jest to sytuacja, w której lokal jest związany z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu, a nie prawem własności do gruntu. W takim przypadku trzeba mieć na uwadze, że prawo do odrębnej własności lokalu wygaśnie wraz z użytkowaniem wieczystym.

Współwłasność mieszkania

Ten rodzaj własności mieszkania oznacza, że lokal posiada więcej niż jednego właściciela. Takie posiadanie mieszkania "na spółkę" nie jest jednak idealnym rozwiązaniem. Aby bezkonfliktowo zarządzać jednym lokalem w kilka osób z pomocą przyjdą nam odpowiednie regulacje prawne, a także podpisanie umowy przez współwłaścicieli.

Współwłasność nieruchomości polega właśnie na tym, że żaden ze współwłaścicieli nie posiada wyłącznego prawa własności do mieszkania. A co się dzieje w sytuacji, gdy nie została zawarta stosowna umowa, a współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia? Wtedy sposób korzystania z nieruchomości określić może sąd.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Kolejnym rodzajem własności nieruchomości jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu regulowane jest przez ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W sytuacji, kiedy posiadamy mieszkanie spółdzielcze własnościowe, właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym budynku oraz gruntu pod budynkiem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Organ ten powinien założyć księgę wieczystą dla takiej nieruchomości, jednakże nie jest to obowiązkowe.

Założenie księgi wieczystej może się przydać w przypadku kredytu hipotecznego. Nabywca mieszkania, dla którego prowadzona jest księga wieczysta, może dzięki temu starać się o taki kredyt w banku. Spółdzielcze własnościowe prawo do odrębnego lokalu mieszkalnego może być zapisane w księdze wieczystej w podobny sposób jak odrębna własność.

Osoba, która posiada mieszkanie spółdzielcze własnościowe, posiada również ograniczone prawo rzeczowe. Prawo to określa między innymi dwa uprawnienia: prawo do korzystania z mieszkania, a także prawo do rozporządzania swoim prawem. W ramach tego drugiego właściciel ma możliwość wynajęcia lokalu lub oddania go do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem.

Aby korzystać z tych uprawnień, nie potrzebujemy zgody spółdzielni. Natomiast w sytuacji, gdy chcemy przeznaczyć mieszkanie na lokal użytkowy (na przykład zakład kosmetyczny), musimy uzyskać takie pozwolenie od spółdzielni. Prawo do korzystania z części wspólnych budynku również ustala spółdzielnia mieszkaniowa.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe możemy sprzedać, podarować, zapisać w testamencie lub też obciążyć hipoteką. Co ważne, w przypadku upadłości spółdzielni lub jej likwidacji, spółdzielcze prawo własnościowe przekształci się w odrębne prawo własności.

Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu

Podobną formą własności mieszkania do tej opisanej powyżej jest lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu. Różni się ono od spółdzielczego własnościowego tym, że ma nieco słabsze podłoże prawne. Nie stanowi ono ograniczonego prawa rzeczowego, lecz formę prawną na rzeczy cudzej (zbliżoną do najmu).

Osoby zobowiązane prawem lokatorskim wnoszą o wiele niższy wkład do spółdzielni niż te, które wybrały prawo spółdzielcze własnościowe. Ponadto, prawa lokatorskiego nie możemy zbyć, przekazać w spadku ani nie podlega ono egzekucji. Natomiast co istotne - gdy spółdzielnia upadnie, posiadacze takiego lokatorskiego własnościowego prawa do lokalu zostają jedynie z prawem najmu.

Lokal komunalny

Lokal komunalny nie jest lokalem własnościowym. Otrzymując lokal komunalny, nie stajemy się jego właścicielami, a jedynie przysługuje nam prawo do jego użytkowania. Właścicielem takiego lokalu jest gmina, która może udostępniać mieszkania osobom spełniającym pewne kryteria. Jednym z nich może być na przykład bardzo zła sytuacja materialna.

Mieszkaniec takiego lokalu komunalnego płaci gminie czynsz, ale niestety nie może przekazać mieszkania w spadku. Jednakże, prawo najmu zwykle jest przekazywane bliskim osoby zmarłej po jej śmierci. Jeśli osoby te decydują się pozostać w mieszkaniu, to obowiązek płacenia czynszu przechodzi na nie. Co ciekawe, lokator takiego mieszkania zazwyczaj ma prawo pierwokupu. Po wykupieniu lokal komunalny przekształcany jest w odrębny przedmiot własności.

Forma własności a konsekwencje dla nabywcy

Jeśli rozważamy różne rodzaje własności nieruchomości, to zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem będzie pełna własność mieszkania. Właściciel lokalu ma dużą swobodę w dysponowaniu nim oraz korzystaniu z niego. Pozostałe wymienione rodzaje mieszkań przeznaczone są raczej dla takich osób, które ze względów finansowych nie mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości.

Jeśli spojrzymy na różnice pomiędzy odrębną własnością lokalu a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu można stwierdzić, że nie są one zbyt znaczące. W obu tych przypadkach mamy możliwość zbycia nieruchomości oraz jej dziedziczenia, a także możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny pod jej zastaw. Jednakże, tutaj konieczność uzyskania zgody spółdzielni na niektóre czynności stanowi pewną niedogodność. Problem ten nie dotyka osób posiadających pełną własność mieszkania. Warto również wiedzieć, że różnice pomiędzy omawianymi rodzajami mieszkań wiążą się też z pewnymi ograniczeniami, chociażby w kwestii wynajmu lokalu.

Artykuły powiązane

Nasz serwis wykorzystuje pliki cookie. Korzystanie z tej witryny oznacza zgodę na zapis lub odczyt plików cookie, zgodnie z ustawieniami przeglądarki. Czytaj dalej

Rozumiem i akceptuję