(58) 728 44 00  

Co sprawdzić przed kupnem działki? 10 najważniejszych rzeczy

Co sprawdzić przed kupnem działki? 10 najważniejszych rzeczy
Zakup działki budowlanej to poważna decyzja, dlatego poszukiwanie odpowiedniego gruntu zajmuje zazwyczaj dużo czasu. Najczęściej interesuje nas głównie lokalizacja działki. Te położone w atrakcyjnych miejscach, np. na obrzeżach miasta, czy w sąsiedztwie lasu lub jeziora, cieszą się największym powodzeniem. Zanim jednak podpiszesz umowę, dowiedz się, jak sprawdzić działkę przed kupnem, aby uniknąć niemiłych niespodzianek w przyszłości.

Co sprawdzić przed zakupem działki? 10 rzeczy, o których musisz pamiętać Odnalezienie idealnej lokalizacji czy atrakcyjna cena gruntu nie powinny przysłaniać ważnych kwestii, które należy zweryfikować, zanim zdecydujemy się na kupno działki budowlanej. Co sprawdzić w pierwszej kolejności?

Księga wieczysta

Księgi wieczyste są publicznym rejestrem przedstawiającym stan prawny nieruchomości. Pozwalają ustalić, komu przysługują prawa do konkretnej nieruchomości i co wchodzi w ich zakres. Dokumenty te są jawne, a dostęp do nich umożliwia Ministerstwo Sprawiedliwości na stronie internetowej z Centralną Bazą Danych Ksiąg Wieczystych. Znając numer księgi, możemy więc sprawdzić stan prawny działki i zweryfikować, czy zapisy są zgodne z rzeczywistością. Szczególną uwagę musimy zwrócić na:

  • Dział I księgi wieczystej ? w tym miejscu sprawdzimy oznaczenie nieruchomości. Musi być ono zgodne z oznaczeniem zawartym w katastrze nieruchomości, czyli ewidencją gruntów i budynków.
  • Dział II księgi wieczystej ? informuje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości. Sprawdźmy, czy dane zawarte w tym dziale są zgodne z informacją podaną przez osobę, która sprzedaje nam działkę. Obok właściciela, w księdze wieczystej, może być wpisany również współwłaściciel.
  • Dział III księgi wieczystej ? zawiera wpisy ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipoteki. Z tego działu dowiemy się również, czy na wniosek komornika nie wszczęto egzekucji z nieruchomości.
  • Dział IV księgi wieczystej ? dowiemy się z innego, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy (MPZP)

MPZP jest dokumentem prawa miejscowego gminy i dowiemy się z niego m.in., czy interesujący nas grunt jest działką budowlaną. Jeśli mamy do czynienia z gruntem rolnym lub leśnym, będzie go trzeba przekwalifikować, żeby zbudować na nim dom. MPZP zawiera również informacje o rodzaju i powierzchni dopuszczalnej zabudowy, w tym jej intensywności, czy wysokości. Dokument reguluje wymiary budynków, ich formę architektoniczną, a niekiedy nawet kolor zadaszenia. Znajdziemy w nim także szereg innych ustaleń, które należy wziąć pod uwagę, projektując i budując dom.

Z MPZP dowiemy się, czy interesujący nas grunt nie znajduje się w strefie ochronnej lub strefie ochrony konserwatorskiej, co niejednokrotnie uniemożliwia zabudowanie działki.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego gminy są dostępne w internecie na stronach urzędów gmin, w biuletynach informacji publicznej. Interesujący nas grunt znajdziemy po lokalizacji lub po numerze uchwały. Innym sposobem na zdobycie wypisu z MPZP jest złożenie wniosku w urzędzie gminy. Dokument powinniśmy uzyskać w ciągu siedmiu dni. Może się zdarzyć, że działka, którą chcemy kupić, będzie położna na terenie nieobjętym zapisami MPZP. Wówczas musimy złożyć wniosek o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, co wiąże się z wyższą opłatą skarbową. Co sprawdzić przed zakupem działki poza tymi kwestiami?

Wielkość, kształt i granice działki

Minimalna wielkość działki pod budowę domu wynosi 450 m2, ale optymalna powierzchnia to ok. 700 m2. Pozwoli nam ona uniknąć ograniczeń związanych z aranżacją ogrodu czy postawieniem wiaty garażowej albo altanki. Najlepsze rozwiązanie to takie, gdzie powierzchnia zabudowy nie stanowi większości powierzchni całkowitej działki. W innym przypadku pomyślmy o domu z piwnicą lub dodatkowym piętrem. Nie bez znaczenia jest także kształt działki. Te nieregularne wiążą się z koniecznością wykonania indywidualnego projektu i często powodują dodatkowe koszty na dalszych etapach budowy. Upewnijmy się także, czy granice interesującej nas działki, są legalne.

Przeznaczenie sąsiadujących działek

Przeglądając MPZP koniecznie należy sprawdzić, jakie jest przeznaczenie gruntów, które sąsiadują z wybraną przez nas działką. Budowa autostrady czy zakładu usługowego może zburzyć nasze marzenia i spokojnym życiu na wsi.

Uzbrojenie działki

Jeśli zastanawiamy się, jak sprawdzić działkę przed kupnem, jedną z najważniejszych kwestii będą informacje o uzbrojeniu. Znajdziemy je w MPZP oraz w mapie zasadniczej działki, którą uzyskamy w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego. Koszt dokumentu nie powinien przekroczyć 50 zł. Rynek nieruchomości rozróżnia trzy rodzaje działek, jeśli chodzi o dostęp do mediów:

  • Działka w pełni uzbrojona posiada dostęp do drogi publicznej oraz niezbędne przyłącza: energii elektrycznej (do działki musi być przyłączona skrzynka, a właściciel posiada umowę z dystrybutorem energii), wodociągowe (studzienka z zaworem znajduje się w odległości 2m od granicy z drogą), gazowe (do działki przyłączona jest skrzynka gazowa z podłączeniem do sieci) oraz kanalizacyjne (studzienka znajduje się w odległości 2m od granicy z drogą).
  • Działka częściowo uzbrojona graniczy z drogą publiczną, przy której znajdują się przyłącza: energii elektrycznej, gazowe, wodociągowe i kanalizacyjne.
  • Działka nieuzbrojona nie posiada bezpośredniego dostępu do mediów ani w jej granicach, ani przy drodze publicznej.

Droga dojazdowa i rodzaj gruntu pod budowę

Zastanawiając się, co sprawdzić przed zakupem działki, powinniśmy pamiętać o drodze dojazdowej i rodzaju gruntu pod budowę domu. Jeśli konieczny będzie remont drogi czy jej odśnieżanie, z pewnością będzie nas interesować, kto jest jej właścicielem. Z kolei rodzaj gruntu jest istotny pod kątem wyboru fundamentów. Powinniśmy upewnić się, czy działka nie leży na terenie bagiennym oraz sprawdzić wysokość wód gruntowych.

Wjazd na działkę

Często nie bierzemy tego elementu pod uwagę, jednak fakt, czy na działkę można wjechać od strony północnej, wschodniej czy południowej, jest dość istotny. Najlepsza sytuacja to taka, gdy na działkę możemy wjechać od północy, ponieważ sprzyja optymalnej aranżacji domu. Jego front będzie mniej nasłoneczniony i w tej części będzie można umieścić kuchnię, łazienkę, garaż czy spiżarnię. Od południa znajdzie się z kolei salon i ewentualny taras. Jest to rozwiązanie, które znajdziemy w większości gotowych projektów domów.

Kłopotów w wyborze projektu nie powinien nastręczyć także wjazd od strony wschodniej. Jeśli na działkę można wjechać jedynie od zachodu albo południa, będziemy musieli liczyć się z różnymi przeszkodami czy ograniczeniami, jak np. konieczność zaplanowania salonu od strony wejścia.

Jak sprawdzić działkę przed kupnem? Samodzielnie czy z profesjonalistą?

Zapoznanie się z księgą wieczystą czy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy nie powinno przysporzyć nam dużych trudności, a zawarte w nich informacje możemy z powodzeniem zweryfikować sami. Są jednak przypadki, kiedy warto sięgnąć po pomoc specjalisty. Chodzi np. o ewentualne zadłużenie nieruchomości ? w uzyskaniu pewności, co do dalszego postępowania, pomoże nam notariusz lub pośrednik nieruchomości. Pamiętajmy, że jeśli kupimy działkę obciążoną długami, do nas będzie należał obowiązek ich spłaty.

Nasza wiedza prawdopodobnie okaże się niewystarczająca, jeśli chodzi o sprawdzenie przydatności podłoża dla celów projektowanej budowy. To niezwykle istotna kwestia, ponieważ nawet bardzo atrakcyjnie położona działka być zbudowana z tzw. gruntów nienośnych. Nie nadają się one pod budowę bez specjalnych, często kosztownych zabiegów. Przydatność podłoża określi dla nas geotechnik.

Jakich formalności musisz dopełnić przy zakupie działki?

Jeśli zweryfikujemy wszystkie niezbędne informacje i zdecydujemy się na zakup konkretnej działki, będziemy musieli wybrać się do notariusza. Oto dokumenty, które należy przygotować na spotkanie:

  • Wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
  • Zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki w planie miejscowym;
  • Zaświadczenie ze Starostwa Powiatowego informujące, że działka nie jest lasem;
  • Zaświadczenie o zapłaceniu podatku od nieruchomości;
  • Aktualny odpis z księgi wieczystej;
  • Dowód osobisty sprzedającego i kupującego działkę;
  • O ile taka sytuacja ma miejsce: dokumenty potwierdzające przejęcie spadku (oraz zaświadczenie o zapłaceniu podatku od spadku) lub dokument o spłacie lub przeniesieniu zadłużenia z nieruchomości.

W akcie notarialnym muszą znaleźć się takie informacje jak:

  • Prawidłowe dane kupującego i sprzedającego wraz z podaniem oznaczenia nieruchomości;
  • Wytyczne granic nieruchomości;
  • Wypis z czterech działów księgi wieczystej;
  • Cena zakupu działki, sposób i termin zapłaty;
  • Informacje o przeniesieniu praw własności na kupującego;
  • Informacje o pobranych opłatach i podatkach.

Należy także pamiętać, że podpisanie aktu notarialnego wiąże się z powstaniem obowiązku zapłacenia podatku od nieruchomości.

Nasz serwis wykorzystuje pliki cookie. Korzystanie z tej witryny oznacza zgodę na zapis lub odczyt plików cookie, zgodnie z ustawieniami przeglądarki. Czytaj dalej

Rozumiem i akceptuję